纳奈莫 Nanaimo 2019年第2季度房地产市场洞察:量价齐增,原...

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查看146 | 回复0 | 2019-8-7 13:10:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 Helen069 于 2019-8-7 13:27 编辑

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前言
本报告是由夏欣怡根据纳奈莫Nanaimo房地产市场2019年4-6月的数据,综合统计而成。该报告较为真实地反映了纳奈莫房地产市场的情况,可以在一定程度上解决因为月度报告数据量偏少而带来的统计结果失真的问题。以数据为依托,可以帮助我们在买房、卖房时,更加科学地进行决策。(此报告为夏夏独家报告,不得随意转载和引用。)

2019年第二季度,纳奈莫房地产市场的新现象:

1)价格和销量齐增长

与2019年第一季度相比,本季度各类房产类型销量基本都有不同程度的增加,其中普通独立屋和共管联排成交量激增,涨幅分别达到60%和108%。普通独立屋平均售价比第一季度上涨7.6%,季度均价达到历史新高$587202。共管联排别墅平均售价比上季度上涨15.2%,达到$393386。其他类型的房屋,除了英亩独立屋,都不同程度的量价齐涨。

请参考图一:Nanaimo2016年第一季度至2019年第二季度各类型房屋各季度平均售价变化趋势统计图和图二:Nanaimo 2016年第1季度至2019年第1季度各种类型房屋各季度成交量变化幅度统计图
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图二.png
2)中高端房产成交活跃

从图三:Nanaimo 各季度不同价格区间房产成交量比较图可以看出各类房屋成交量都比第一季度增长,值得一提的是60万以上的中高端房产增长幅度大大高于其他价格区间的房源,可以看到中高端房产成交较为活跃。这恰恰印证了夏夏之前的预测。中高端房源价格已经达到一个非常合理的位置,聪明的买家已经开始抄底了。这个也是中高端房源成交量大幅上升的主要原因。
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在西加拿大房地产市场低迷的大环境下,纳奈莫市场为何体现独立走势?

众所周知,在乔治亚海峡的另一端的温哥华,刚刚经历了一个史上最萧条的春季,房产交易堕入冰点。但是就在一水之隔的Nanaimo,却呈现一个完全不同的火爆场景,为什么?夏夏分析如下:

1)贷款利率稍有松动

经历了去年连续5次上调基本利率之后,今年央行终于止住了调息步伐,这让众位房东们和买家喘了一口气。除了央行停止调息,政府还出台了鼓励首次买房的一些政策,这个对整体房市也有一定的推动。这些政策对于隔岸的温哥华来说只能算杯水车薪,解决不了他们真正的市场问题,但是对于搬到纳奈莫来真正需求房源的买家来说,这些政策就是非常好的支持了。

2)人多地少,建房成本增加

纳奈莫处于整个温哥华岛的中心位置,大家知道纳奈莫以丘陵山地为主,土地供应并不能无限制增长,土地开发成本也比较高。2019年6月CPI增长2.4%,高于政府预计,建材和人工费用的增长,带动新房建造成本日益增加。这从另外一个方面也推动了二手房交易价格的增长。

3)可负担性和刚性需求

对比温哥华已经暴跌的房产价格,Nanaimo依然处于可负担的区间。政府出台的买房政策所鼓励购买的房产价格也属于纳奈莫正常房价范围之内。

近几年越来越多的人口涌入纳奈莫,形成了对本地房产的刚性需求。根据2011年加拿大人口普查结果,纳奈莫人口为98,021,而2016年人口普查结果是104,936,增长率7.1%, 高于BC省增长率5.6%和全国增长率5%。甚至高于人口大量涌入的大温地区6.5%和大多伦多地区6.2%。人口的增长对纳奈莫房地产的刚性需求是房产市场在严苛的外部和政策环境下仍然火爆的主要原因。 图四.png

纳奈莫房地产市场趋势预测

1)季节性波动继续存在

根据从2016年到2019年四年的房产均价走势图,纳奈莫的房产周期,季节性波动依然存在。春天大高潮,秋天小高潮,夏天和冬天市场较缓。

详见独立屋月均价走势图四

2)整体趋势稳中有升

从均价图中大家也可以看出,不论在一年之内价格如何波动变化,只要选取稍微长一点的区间,比如说两年,各类房源的价格仍然处于非常稳定增长的趋势。如果政治经济形势没有特殊变化,可负担性和刚需会是纳奈莫房地产市场的支持。
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参考资料:

温哥华岛房地产管理局vireb

加拿大地产信息网

加拿大统计局:tradingeconomics.com | Statistics Canada
图四.png
二维码.png
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