个人投资者是否适合投资加拿大房产

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查看751 | 回复1 | 2019-4-9 13:51:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
很多国家为稳定本国房产市场,都对外国人购房进行一定限制。加拿大是个例外。那么,个人投资者到底是否适合在加拿大购置房产?
近些年,随着国民财富的不断增多,海外资产配置成为越来越受瞩目的话题。诺亚财富2月 23日发布的《2016高端财富白皮书》显示,近8成高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。
没有加拿大签证,也可投资房产

为稳定本国房地产市场,很多国家对外国人购房,都出台有一定的限制政策,例如与加拿大各方面情况都十分相似的另一大华人移民目的国澳大利亚就是如此。澳大利亚海外投资审核委员会(FIRB)规定,海外购房者需持有在澳洲连续居住12个月以上的签证,而且房屋要用于自住,不可用作投资赚取租金。但加拿大对外国人购房却没有限制。
对于中国投资者来说,只要持有护照(不需要任何加拿大签证),就可以不受限制地在加拿大购置房产,而且加拿大房产通常可以永久持有;如果需要贷款,则可享受与加拿大本国人一样的利率。原则上来说,只要首付能达到35%,加拿大各大银行都会提供利率2%~2.5%的房屋贷款。这个贷款利率甚至低于大多数以货币型基金为主要投资渠道的国内理财产品。
例如:
王先生是一个偏好现金类理财产品的稳健型投资者,手中持有40万加币的现金(约合人民币200万元),想在加拿大投资一处40万加币的房产,那么他完全可以不支付全款,而是将40万加币中的35%作为在加购房的首付款,房屋的剩余款项从银行贷款,剩下65%的现金则可以在国内配置货币型基金或收益更高的其它理财产品。
货币型基金的年化收益率通常能达到3%左右。而笔者所在的城市,40万加币左右的房产通常需要缴纳2500加币/年的房产税(加拿大房产税一般按照房屋政府评估价的0.6%~0.9%缴纳,而政府评估价通常比实际售价要低一些),约合人民币12500元/年;每月租金收益能达到1500~2500加币,取中位数2000加币,约合人民币10000元/月;如果在加拿大房屋银行贷款,也取2%~2.5%的中位数2.25%。
那么, 200万元人民币可以获得200万元×65%×(3%~2.25%)+1万元×12-1.25万元=11.725万元的年收益。
加拿大房产的租售比

房屋租售比就是租金与总房款的比例,比如北京的某处房产售价300万,月租金6000元,那么租售比为1500。国际上衡量地区楼市运行是否良好,则租售比一般界定为(1200)~(1300)。如果租售比高于1300,则意味着房产泡沫已经显现,如果低于1200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。
4月,有报道称,经安居客房产分析师计算,发现目前一线城市租售比较为失衡,北京为1623,上海为1656,深圳为1693,广州为1470。其中,北京、上海、深圳租售比均超过600个月,也就是说要想通过房租收回成本,至少需要花50年以上的时间。二线城市的租售比同样令人担忧。春节前后涨幅惊人的南京、苏州,其租售比也分别达到了1608和1563。
上述比例均为平均数值,有些小区的租售比甚至突破11000。以上海浦东版块的梅园三街坊小区为例:该小区的挂牌均价为100250元/平方米,平均出租均价为75元/(平方米
Helen069 | 2019-4-9 14:02:39 | 显示全部楼层

个人投资者是否适合投资加拿大房产 (继续)

/月),租售比达11337,至少要一个世纪后才能收回购房成本。
而在加拿大,除了温哥华和多伦多少数地区的独立屋(在国内被称为独立别墅)租售比达到了北京、上海等一线城市的水平之外,整个加拿大的租售比通常都在300以下。
以前面提到的笔者所在城市的那处40万加币的投资房为例,每月租金能达到2000加币,则租售比为1200。
加拿大房产投资是优化资产配置的一种选择

中国投资市场中,有些产品有着惊人的投资回报率。据胡润研究院的调查显示,在中国,高净值人群中约有20%是职业炒房、炒股者。随着中国经济增长速度的放缓,这类高收益投资模式在未来一段时间内可能较难出现。而近来广受追捧的互联网金融也陆续降温回归正常轨道,资产配置荒成为当前中国的一个重要话题。
加拿大房产市场作为发达国家资本市场的一员,虽然很难产生疯狂的收益,但是增长却较为稳定。图1为加拿大BC省2006年4月~2016年4月的房价指数走势图。可以看出,加拿大的房产价格在过去的10年稳步上升,即使在全球经济危机后的2009年,也没有遭受沉重的打击。


图1 2006~2016年加拿大房价指数走势图


数据来源:Canada Real Estate Association。
这样的表现,在稳定性上甚至优于多数其他发达国家的理财产品。
以美国的房产市场为例,在2007~2013年,受经济波动的影响,美国房价指数下跌至1991年的价格,到2015年仍未回归历史最高值。

图 1991~2015年美国房价指数



数据来源:US Federal Housing Finance Agency。

如何在加拿大购房

对于希望投资于加拿大房产的中国投资者来说,如果身在国内,具体该如何操作,才能顺利在加拿大买到产业呢?

利用旅游签证
如果投资者希望亲自挑选要购买的房产,那么利用旅游签证是最合适的方案。随着中国和加拿大之间10年往返签证的实施,亲身到加拿大已经不再是一件难事。如果投资者在加拿大购房的目的不仅是投资,还希望今后自住,那么亲身感受房子的情况就变得更加有必要。试想一下,如果自己本身就有经常来加拿大旅游、商务或休闲度假的计划,那么购买一处房产,既可盈利,又可自住,不正是一种明智的选择吗?
利用代理人
如果投资者没有亲自来加拿大的打算,可以委托在当地的朋友或者亲人帮忙看房,签署合同,只要签署授权委托书即可。这样,虽然并未亲身查看房产的具体情况,却有自己信任的亲友过目,就会增强投资安全感。
直接远程交易
在现代科技和加拿大成熟的法律与信用体系下,身在中国的投资者,不必来加也能完成购房和贷款流程。
利用文件传真或者电子签名(加拿大法律支持电子签名),投资者可以在国内签署购房合同,购买加拿大物业。而在贷款方面,虽然多数银行不支持电子签名,也不认可代理人签字,但是,在日益增多的海外购房需求下,加拿大银行对于异地办理贷款手续的问题也有了解决方案。据CIBC(加拿大帝国商业银行)的大客户经理介绍,通过律师见证的方式,CIBC银行可以受理贷款。

本文署名作者为夏欣怡的先生兼助理闵纬国先生,首发于《大众理财顾问》2016年7月版,国内媒体请查阅和讯网《个人投资者是否适合投资加拿大房产》
文章来源: http://www.xiaxinyi.com/show-19-34-1.html
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[ 本帖最后由 Helen069 于 2019-4-22 16:02 编辑 ]
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